La Garantie des Risques Locatifs, ou GRL, pour quels logements ?
Les contrats GRL concernent les logements situés sur le territoire français, occupés à titre de résidence principale par leurs locataires.
Le loyer mensuel du bien ne doit pas excéder 2 000 € charges comprises (à la date de souscription initiale du contrat), qu’il soit loué nu ou meublé.
Le cumul de l'assurance GRL et d'une caution solidaire est interdit. En revanche, le bailleur doit demander le dépôt de garantie légal de 1 mois de loyer hors charges.
Sont exclus du dispositif les logements qui n’appartiennent pas à des propriétaires bailleurs personnes physiques ou à des Sociétés Civiles Immobilières, les logements sociaux (hors conventionnés Anah), les sous-locations, ainsi que les baux commerciaux, ruraux et professionnels.
La Garantie des Risques Locatifs GRL, pour quels locataires ?
Tous les locataires entrants, dans la limite des conditions fixées ci-dessous, peuvent être sélectionnés par le propriétaire qui veut souscrire un contrat GRL. C’est sur ce point que la GRL est particulièrement innovante.
Depuis le 2 juillet 2012, les locataires en place ne peuvent plus être assurés.
Locataires assurables
Sont assurables les locataires entrants éligibles "Action Logement" ou éligibles "Etat", c'est-à-dire :
les locataires dont le taux d'effort1 est compris entre 28% et 50%, quelle que soit leur situation professionnelle, les locataires dont le taux d'effort1 est inférieur à 28%, mais qui sont en situation professionnelle précaire (selon document joint) S'agissant de locataires entrants, il est prudent de prévoir un délai couvrant le temps de la signature du contrat pour que l’assurance puisse être mise en place dès l’arrivée du nouveau locataire.
Locataires exclus
Sont exclus du dispositif GRL les locataires qui ne correspondent pas aux critères précédents, anciennement nommés "Autres éligibles", notamment les locataires en place.
Caution et assurance GRL
Le cumul est interdit : dès lors qu'un propriétaire s'assure avec la Garantie des Risques Locatifs contre les impayés de son locataire, il ne peut pas demander de caution à son locataire même si celui-ci est étudiant ou apprenti.
En revanche, le bailleur devra demander à son locataire un dépôt de garantie, dont le montant légal est de 1 mois de loyer hors charges.
Les locataires difficiles
Afin de limiter les risques pour les propriétaires, les locataires les plus en difficulté, c'est-à-dire ceux dont le taux d'effort1 est supérieur à 28%, sont pris en charge par l'APAGL.
L'association les informe sur les précautions utiles pour réduire les risques de difficultés financières en fonction de leur situation et sur les dispositifs d’aide et de soutien existants.
Que faire en cas de sinistre?
Le dispositif est fait pour simplifier les démarches du propriétaire. Ainsi, en cas d’ennuis avec son locataire comme un impayé de loyer, le bailleur s’adresse directement à son assureur qui procède au remboursement.
Il y a impayé de loyer dès lors qu'aucun règlement n'est intervenu pendant deux mois consécutifs ou non, ou lorsque le cumul des sommes impayées, sur une période de 12 mois consécutifs, atteint un mois de loyer, déduction faite des aides au logement versées au bailleur.
L’assureur va alors saisir l’APAGL qui analysera la situation sociale, financière et familiale du locataire et si besoin est, elle assurera le traitement social de sa situation. C’est elle qui prescrit à l’assureur les modalités de recouvrement adaptées à la situation, soit à l’amiable, soit au contentieux.
Garanties du contract socle GRL
Détail des garanties du contrat socle
La garantie des risques locatifs garantit le propriétaire contre :
- Les loyers impayés,
- Les dégradations immobilières causées par le locataire,
- Les frais de contentieux.
- Les loyers impayés
La GRL couvre le propriétaire bailleur du parc privé, dont le loyer du bien n’excède pas 2 000 € charges comprises par mois, contre les loyers que ne paierait pas son locataire pendant toute la durée du bail.
La garantie globale est limitée à 70 000 € TTC sans franchise ni durée limitée, ce qui représente une couverture d’environ 10 années de loyers moyens à 600 €.
Il y a sinistre, donc indemnisation, en cas d’impayé total ou partiel. On parle d’impayé total dès lors qu’aucun paiement n’a été effectué pendant deux mois consécutifs ou non.
Un impayé partiel s’établit sur une période maximale de douze mois consécutifs durant laquelle le cumul des sommes impayées atteint un mois de loyer.
Les acteurs du dispositif GRL privilégient le traitement amiable des dossiers de loyers impayés. Ainsi, lorsqu'un propriétaire bailleur signale une interruption des règlements de loyer, un spécialiste d'Action Logement contacte le locataire. Il va évaluer sa situation financière et éventuellement mettre en place un plan de remboursement de la dette. Un tel plan suppose toutefois une reprise immédiate du règlement des loyers.
La souscription d'une assurance GRL ne dispense donc en aucun cas le locataire de payer son loyer. Si cette procédure amiable n'aboutit pas, l'assureur déclenche une procédure contentieuse à l'égard du locataire, pouvant conduire à l'expulsion.
Les dégradations locatives
La GRL couvre le propriétaire bailleur contre les dégradations locatives que pourrait causer le locataire à hauteur de 7 700 € dans un logement nu et de 3 500 € pour les locations meublées.
L’indemnisation est versée au départ du locataire. Un sinistre constaté après la résiliation du contrat d’assurance ne peut pas faire l’objet d’une indemnisation.
Les frais de contentieux
La GRL prend en charge les frais de contentieux c’est-à-dire les frais de procédure, y compris les commandements de payer, les honoraires d’huissier, d’avocat ou d’avoué, et les frais visant à l’expulsion du locataire défaillant.
Les frais d’intervention du serrurier et de la police, les frais de garde-meubles et de déménagement en font parti.
Le plafond de l’indemnisation totale au titre de la garantie des loyers impayés et de la prise en charge des frais de contentieux est fixé à 70 000 €.
À cela peut s’ajouter l’indemnisation maximum de 7 700 € (ou 3 500 € pour une location meublée) pour les détériorations locatives.
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Assurances grl : où souscrire votre contrat d'assurance loyers impayés ?
L'assurance grl est un contrat d'assurance loyers impayés que le propriétaire bailleur peut souscrire uniquement auprès d'un agent appartenant au réseau des assureurs signataires de la convention grl.
Si vous faites gérer votre bien immobilier par un administrateur de biens appartenant au réseau Fnaim, vous pouvez souscrire l'assurance grl par son intermédiaire.
Si vous préférez bénéficier de la GRL indépendamment de votre agent immobilier, ou si vous êtes un propriétaire bailleur individuel qui gérez vous même votre (vos) bien(s) immobilier(s), nous vous recommandons certains courtiers en assurances grl.
